آلية تحديد سعر الوحدة الإيجارية للعقار


25 Sep
25Sep

يعدُّ تسعير إيجار الوحدات العقارية بشكل مناسب واحدا من المهام الأساسية لشركات إدارة العقارات، حيث أن عملية التأجير بشكل دائم هو فرصة استثمارية جيدة تعود بالنفع لكل من مديري العقارات وملاكها، كما أنها طريقة ثابتة لكسب المال.

يُعرف عقد الإيجار في القانون بأنه "تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لفترة زمنية معلومة بحيث يلتزم المؤجِّر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمؤجَّر، ويتم عقد الإيجار بين طرفين: المؤجِّر والمستأجر شرط أن تتوفر لديهم كافة شروط أهلية التأجير والاستئجار.

وتكون قيمة الإيجار مناسبة للعقار حينما يكون هناك توازن بين الرغبة في الحصول على دخل أو عائد مادي جيد من مدفوعات الإيجار، وبين الرغبة في شغل العقار باستمرار من قبل مستأجرين مثاليين جديرين بالثقة، وفي هذا المقال إشارة إلى أهم آليات تسعير إيجار الوحدات العقارية بشكل مناسب.

أهمية تسعير إيجار الوحدات العقارية

تعد العقارات بشكل عام إحدى أفضل أنواع الاستثمارات الآمنة، ولكن في بعض الأحيان يقف تسعير الإيجارات عائقا دون الاستفادة من ذلك الاستثمار خاصة عندما يتم تجاهل الكثير من مميزات العقارات أثناء عملية التسعير.

وبناء على ذلك فإن الخطوة الأكثر أهمية لتحقيق النجاح في هذا النوع من الاستثمار هو اختيار العقارات المناسبة للتأجير، ويعتمد هذا الاختيار على عدد من المتطلبات والأولويات التي تناسب كل مستثمر على حدة، فما يناسب مستثمر قد لا يناسب آخر.

أهم المتغيرات التي تؤثر على تسعير إيجار الوحدات العقارية

إن ازدهار القطاع العقاري قد يخوِّل لكثيرٍ من المالكين افتراض قدرتهم على تحصيل أعلى عائد مادي مقابل عقاراتهم المؤجرة، ولكن تسعير إيجار الوحدات العقارية يتأثر بعدة عوامل أهمها:

  • الأسواق المالية، حيث ارتفاع مؤشرات الأسواق المالية يؤثر بشكل مباشر على الرواج الاقتصادي ويرفع من أسعار الإيجارات.
  • زيادة أسعار تملك العقارات له علاقة وطيدة بارتفاع أسعار الإيجار، حيث يبحث بعض الأشخاص عن الإيجار كحل مناسب لغلاء العقارات الأمر الذي يؤدي إلى ارتفاع سعر الإيجار بسبب زيادة الطلب عليه.
  • سعر البترول، والذي يؤثر على قيمة الدخل القومي والأداء الاقتصادي بشكل عام، فارتفاع أسعار البترول يتسبب في زيادة النشاط الاقتصادي وارتفاع أسعار الإيجارات.
  • القوانين الحكومية فيما يتعلق بسوق العقارات يمكنها أن تساهم في ارتفاع أسعار الإيجار.
  • زيادة الإقبال السياحي يساهم أيضا في ارتفاع سعر الإيجار.

أهم آليات تسعير إيجار الوحدات العقارية

  • خذ بعض الوقت للحصول على معلومات دقيقة حول ما يؤثر بشكل فعال على سعر الإيجار الذي تريده. بعد ذلك ستكون أكثر ثقة بأنك على صواب. إن احتساب جميع متغيرات سعر الإيجار في جدول بيانات وضبط السعر حسب الاقتضاء سيساعدك في العثور على نقطة السعر المثالية.
  • قبل إتمام عملية تسعير إيجار الوحدات العقارية يمكن لك كمدير عقارات تحديد أهم الاستراتيجيات التي ترغب في اتباعها، ونقل هذه الاستراتيجية إلى المتخصصين في مجال التأجير لمساعدتك على تأجير وحداتك العقارية.
  • يتم تحديد مبلغ الإيجار المناسب من خلال التعرف على العقارات المماثلة في الحي، والتي يتم استئجارها، مع الوضع في الاعتبار الموازنة بين مميزات العقار وسعر الإيجار، ومع ذلك فهي طريقة عامة جدا وليست احترافية لإدارة استثماراتك المهمة.
  • تحديد عدد الغرف والحمامات في عقارك، وما إذا كان عقارك عبارة عن منازل الأسرة الواحدة أو منازل متعددة العائلات، وما إذا كان العقار ضمن المباني الجديدة أو القديمة، حيث يكون المستأجرون المحتملون على استعداد لدفع المزيد مقابل التأجير في المباني الإنشائية الجديدة ذات المساحات الواسعة.
  • يتم تضمين العوامل التالية ضمن أسعار الإيجارات: المرافق الخدمية كالكهرباء، الغاز، المياه، خدمات الإنترنت، الخدمات الإضافية مثل موقف السيارات، وسائل الترفيه والراحة.
  • تحديد مدى قرب العقار من المتاجر والمطاعم ووسائل النقل والمدارس..الخ.
  • الاستعانة بمواقع الانترنت المعتمدة هي طريقة جيدة لتعرفك على الخطوط الأساسية في عملية التسعير، كذلك الصحف المحلية، والتي يعتمد عليها البعض في العثور على أسعار تأجير العقارات في منطقتهم، كما أنها تفيد في العثور على مستأجرين جدد.
  • إمكانية التعرف على بيانات ومعلومات تسعير إيجار الوحدات العقارية عبر سؤال متخصصين آخرين في مجال إدارة العقارات.
  • ينبغي الوضع في الاعتبار موقع العقار وعمره وحالته، فاستئجار عقار قديم على سبيل المثال يعني احتمالية تكبد المالك مصاريف صيانة أعلى، لذا ينبغي أخذ هذه المخاطر بعين الاعتبار قبل التفكير في الاستثمار عند تسعير الإيجار، وتحديد العائد المناسب لك مقابل تعريض أموالك للخطر.
  • تحديد الإيجار على أساس إطلالة العقار، فالمنازل التي تطل على الحدائق- على سبيل المثال- تكون مرغوبة أكثر من تلك المطلة على أماكن أخرى، كذلك التحديد بناء على مساحة العقار وفي أي طابق يكون.
  • يمكنك بدء الإعلان بإيجار مرتفع، وخفضه إذا لم تكن هناك أي مخاطر. يبدو هذا أكثر ذكاء من البدء بإيجار منخفض والتعامل مع طوفان من الاستفسارات من المستأجرين. في هذه الحالة لن يساعدك برنامج فحص المستأجر كثيرًا إذا لم يكن جميع المتقدمين لديك مثاليين.
  • بصفة عامة يجب أن يكون تسعير إيجار الوحدات العقارية مناسبا، وبحد أدنى يكون كافيا لتغطية جميع نفقاتك الخاصة بالعقار والتي تتمثل في صيانة وإصلاحات الممتلكات، مع إضافة نسبة معينة تكون بمثابة أرباح شهرية.

عواقب ارتفاع تسعير إيجار الوحدات العقارية

إذا كنت تلاحظ عدم اتصال المستأجرين المحتملين لرؤية الممتلكات الخاصة بك، فربما يكون ارتفاع سعر الإيجار لديك أحد الأسباب المؤدية إلى ذلك، فإذا قمت بتعيين إيجارك بشكل مرتفع للغاية فسيبقى المستأجرون المحتملون بعيدا، خاصة في حالة لم يتوفر في عقارك المميزات التي تتمثل في موقع جيد ووسائل راحة متوفرة وغيرها مما يستدعي قبول هذا السعر العالي، وبالتالي يبحث المستأجرون المحتملون عن عقار آخر.

قد يميل بعض مديري العقارات إلى طلب سعر مرتفع محدد دون تحديد أسباب لذلك. إذا كانت أسعار الإيجار مرتفعة للغاية، ففي هذه الحالة ربما تواجه مشكلة شغور وحدات الإيجار، وخطرا على احتياجات التدفق النقدي للعقارات ونجاح الاستثمار.

من الضروري النظر بصفة دورية إلى السوق وتسعير إيجار الوحدات العقارية حسب الطلب، على سبيل المثال، وفي حالة الركود الاقتصادي، يمكن أن يرتفع الطلب على الإيجارات لأن الناس لم يعد بإمكانهم تحمل تكاليف منازلهم ويضطرون إلى الإيجار بدلاً من ذلك.

يمكن أن يتسبب الركود الاقتصادي أيضًا في زيادة الطلب على الشقق الأصغر والأرخص، مثال آخر، قد يكون الطلب متزايدا على الشقق الأكبر في الصيف لأن العائلات تحاول الانتقال قبل بدء العام الدراسي.

فالقاعدة الأساسية هي أنه عندما يكون هناك طلب أكبر على وحدتك العقارية الخاصة يمكنك تحصيل إيجار أعلى، وعندما يكون الطلب أقل على وحدتك العقارية قد تضطر إلى خفض الإيجار لجذب المستأجرين.

إن استراتيجية تحديد أسعار العقارات تعد ضمن التحديات التي يواجهها مديرو العقارات عندما يكون لديهم عقارات جديدة، حيث ينبغي لهم فرض كافة الرسوم والنفقات ذات الصلة بالعقار مع إضافة نسبة ما للربح، وبناء على ذلك فهم يحتاجون إلى تحديد أسعار أعلى والقيام بعمليات تسويق وفحص وحملات إعلانية قوية للمستأجرين المناسبين.

في النهاية، وبعد تفصيلنا القول فيما يتعلق بـ تسعير تسعير إيجار الوحدات العقارية يبقى أن ننوه إلى أهم الشروط التي ينبغي أن يتضمنها عقد الإيجار، والتي تتمثل في إدراج كامل بيانات كل من المؤجر والمستأجر وكذلك المكان المراد تأجيره.

وبناء على ذلك، يتضمن عقد الإيجار البيانات التالية: نوع عقد الإيجار، تاريخ إبرامه، مكان إبرامه، وبيانات المؤجر والمستأجر، نوع العقار عمره رقمه حالته، ما يتضمنه من أثاث، أجرة السعي، مبلغ الضمان، أجرة الخدمات "الكهرباء، الغاز، المياه"، القيمة الشهرية للإيجار، عدد دفعات الإيجار، إجمالي قيمة العقد.

هل تتشابه استراتيجيات تسعير إيجار الوحدات العقارية لدى جميع الشركات؟

تختلف استراتيجيات تسعير الإيجار من شركة إدارة عقارات إلى أخرى، فبعض الشركات تتبنى إدارة العقار مع وضع المخاطر المتعلقة بنمو الإيجار القوي في الأسعار عين الاعتبار، بينما تحمي شركات أخرى استثماراتها من التعرض إلى أي خسارة.

يمكن أن تتغير الاستراتيجيات أيضا بمرور الوقت، ومع تغير ظروف السوق وأهداف تملك العقار، وهذا هو السبب في أنه من الضروري أن تفهم الأهداف التي لديك لاستثمار عقاراتك ومدى استعدادك لتجاوز المخاطر.

تعد شركة بن عفيف إحدى شركات إداراة الأملاك، المتخصصة في تقديم خدمات ذات جودة مؤسسية عالية للمستثمرين العقاريين، حيث نقوم بتمثيل المشترين والبائعين والمستأجرين للعقارات السكنية في مختلف المعاملات.

تعليقات
* لن يتم نشر هذا البريد الإلكتروني على الموقع.