أهم الطرق المتعارف عليها في تقييم العقارات


26 May
26May

يعد تقييم العقارات من أهم المهارات التي ينبغي على مدير العقارات اكتسابها حيث تسهل عملية الشراء والبيع والتأجير وكذلك عملية التمويل العقاري وتقدير معدل الضرائب بشكل دقيق.

يشير الخبراء إلى وجود أكثر من طريقة يمكن من خلالها تقييم العقارات، وسوف نخص بالذكر في هذا المقال بعضًا منها مما يتميز بالدقة والمصداقية.

 مفهوم تقييم العقاراتيُقصد بمصطلح تقييم العقارات تقدير عقار ما في زمن محدد بهدف تحديد القيمة السوقية لها، وهو السعر الفعلي الذي يُباع به العقار دون تأثر بأي نوع من الظروف والحالات الطارئة.

يختلف مفهوم تقييم العقارات عن عدد من المفاهيم الأخرى، فعلى سبيل المثال هناك مصطلح "تثمين العقار" والذي يُقصد به الثمن الذي يدفع بالفعل لشراء العقار ويُكتب في عقد البيع، وهناك مصطلح "تسعير العقار"، والذي يُقصد به المبلغ الذي يطلبه مالك العقار لنقل ملكيته إلى المشتري.

وسواء كنت تشتري عقارا عن طريق الرهن العقاري، أو تبيع منزلك إلى أي شخص آخر، فإن تقييم العقار هو عنصر أساسي في الصفقة، فإذا كنت مالكا أو بائعا أو مشتري فمن الجيد أن تفهم كيفية عمل المتخصصين في عملية التقييم وكيف يحدد المثمنون قيمة منزلك.

لماذا تعد ممارسة مهنة تقييم العقارات ضرورية؟

تتمثل أهمية تقييم العقارات في اتخاذ القرارات الصائبة ذات الصلة بالقطاع الاقتصادي من حيث عمليات البيع والشراء وتقسيم الشركات وفض النزاعات والاستحواذ وما إلى ذلك، لذا فإن عملية التقييم تكون ضرورية لعدد كبير من القطاعات في الدولة وعلى رأسها شركات التأمين والشركات العقارية والبنوك وغيرها.

ويمكن تحديد أهم الأسباب التي تجعل الأفراد يلجأون إلى عملية تقييم العقارات فيما يلي: 

  1. تحديد سعر العقار الذي يطلبه المالك.
  2. القدرة على توزيع التركة بشكل عادل إذا كانت تتضمن العقارات.
  3. تحديد الثمن المناسب للعقار لمن يرغب في شرائه.
  4. تحديد قيمة نسبية في حالة إذا ما أراد الطرفين تبادل الأملاك فيما بينهما.
  5. تكون الحاجة إلى تقييم العقارات ملحة في حال تصفية الشركات أو إفلاسها أو اندماجها.
  6. إمكانية تحديد الإيجار المناسب للعقار من خلال تحديد نسبة معينة من قيمته.
  7. معرفة قيمة التأمينات والضرائب المفروضة على العقارات.
  8. إمكانية اتخاذ قرارات مناسبة في حال وجود قضايا ومنازعات بين أطراف متعددة على عقار ما.

 من هي الفئة المهتمة بمجال تقييم العقارات؟

  • يهتم بـ تقييم العقارات كل من الفئات التالية:
  • متخذو القرارات في الشركات والمكاتب العقارية.
  • أخصائيو التسويق في الشركات العقارية.
  • المسئولين عن خدمة العملاء في الشركات العقارية.
  • مدراء المنتجات العقارية في البنوك وشركات التمويل.
  • وسطاء التمويل العقاري.

 أهم الشروط التي ينبغي توفرها في المقيِّم العقار ييتعين على العاملين في مجال تقييم العقارات أن تتوفر لديهم عدد من الشروط والمعايير، وأهمها: 

توفر خلفية كافية حول أساسيات العلوم الهندسية والمطلوبة لحساب المساحات وتحديد عناصر ومكونات المنشآت.

الإلمام الجيد بعلوم المحاسبة والإدارة المالية والمطلوبة لحساب التكاليف المطلوبة لبناء العقارات وتحديد كافة المصروفات والتكاليف.

دراسة العلوم الاقتصادية للاطلاع على مستوى الاستثمارات في الدولة والتنبؤ بالعرض والطلب على العقارات.

هذا على الصعيد المعرفي، أما على الصعيد الشخصي فيتعين على مقيِّم العقارات أن يتسم بالحياد تجاه الوحدات العقارية التي يقوم بتقييمها.

أهم الطرق المُتعارف عليها في تقييم العقارات إليك عزيزي القارئ أهم الطرق المُتعارف عليها في تقييم العقارات، والتي تتمثل فيما يلي:

الاستعانة بمقيم عقارات محترفون هو شخص لديه خبرات طويلة في مجال تقييم العقارات، يعتمد على عدد من المعايير مثل موقع العقار وتاريخ بنائه، مواصفاته الداخلية والخارجية وما إلى ذلك من المعايير التي تساعده على التنبؤ بقيمته، ومع ذلك فقد يكون التعاون مع مقيم العقارات مكلفًا لدى البعض ممن يرغبون في شراء العقار.

الاستعانة بشركات عقارية ذات مصداقية حيث يعد تقدير قيمة العقار من بين المهام الأساسية للشركات العقارية، خاصة وأن لديها باع طويل في عمليات البيع والشراء، وامتلاكها لقاعدة كبيرة من البيانات التي تساعدها على تقييم العقار جنبًا إلى جنب مع الاعتماد على المعايير الأساسية التي تتمثل في موقع العقار وتاريخ إنشائه ومواصفاته ومدى قربه من الخدمات والمرافق العامة. 

التقييم بناء على المقارنة 

يمكنك القيام بعملية تقييم العقارات اعتمادًا على مقارنتها بالعقارات المماثلة لها، ورغم أن هذه الطريقة ليست دقيقة تمامًا كالطرق التي يُعتمد فيها على خبراء ومتخصصين احترافيين، إلا أنها تقدم لك فكرة تقريبية عن الأسعار في السوق. 

يمكنك القيام بذلك من خلال مقارنة عقار بعقار آخر في نفس المنطقة يكون مشابهًا له في تاريخ بنائه ومكونات البناء ومساحته ومواصفاته وعمليات التجديد والتحسين التي أُجريت له.

من الضروري أن تكون المقارنة بين العقار الذي ترغب في تقييمه وبين عقارات أخرى بيعت منذ وقت قصير، وذلك للحصول على نتائج أكثر دقة، خاصةً مع وجود بعض التغييرات الاقتصادية التي تؤثر على أسعار العقارات. كذلك ينبغي الانتباه إلى الظروف التي تمت فيها عملية بيع العقار، فبعض العقارات يبيعها أصحابها بأسعار غير أسعارها الحقيقية لظروف السفر مثلا.

التقييم بالاعتماد على برامج متخصصة عبر شبكة الإنترنتهناك الكثير من البرامج والأدوات على شبكة الإنترنت تقوم بمهمة تقييم العقارات اعتمادًا على بيانات السجلات العقارية -التي يتم تطويرها وتحديثها بشكل دوري- وما تم فيها من مبيعات سابقة، وتعد هذه الطريقة مناسبةً للعاملين في البنوك والشركات العقارية.

التقييم بحساب التكلفة

ربما تفيد هذه الطريقة في أنواع العقارات التي لا تدر دخلًا مثل العقارات السكنية التي يشغلها أصحابها، حيث يتم تقييم قطعة أرض العقار على أنها خالية بناءً على سعر السوق الحالي، ثم يتم حساب تكاليف إنشاء عقار مطابق للعقار الموجود، ثم تقدير كافة التكاليف التي تؤثر على قيمة العقار بالسلب مثل معدل الإهلاك والعوامل الطبيعية وما إلى ذلك. 

يقوم المختص بعد ذلك بخصم قيمة الإهلاك من القيمة المقدرة للعقار الجديد وإضافته إلى قيمة الأرض الخالية، مع إضافة هامش ربحي وبذلك تحصل على قيمة العقار الحالية.

التقييم بحساب الدخل في حالة إذا كان العقار يدر دخلا شهريا، فيمكنك تقييمه عبر حساب قيمة الدخل السنوي مخصوم منها مصاريف تشغيل العقار في السنة ومن ثم حساب العائد على رأس المال من خلال قسمة صافي الدخل السنوي على ثمن بيع العقار. 

وعلى أية حال، وأيا كانت الطريقة التي ستتبعها في تقييم عقارك فإن الخبراء ينصحون بدراسة كافة متغيرات السوق والمتغيرات الاقتصادية بعناية وبذلك تكون قد تجنبت المبالغة في السعر، أو بخس قيمة عقارك، وبالتالي تضيع على نفسك أموالا كنت تستحقها.

أهم الخطوات التي ينبغي القيام بها لـ تقييم العقارات، ماذا عن الخطوات الأساسية التي ينبغي على خبير تقييم العقارات أن يقوم بها؟

  • توفر كافة بيانات العقار والتي يسلمها مالك العقار إلى خبير تقييم العقارات أو المتخصص في هذا المجال، وتتضمن هذه البيانات رسما كروكيا للمبنى وموقعه وصورة الصك والمخطط الهندسي له.
  • إجراء عملية مسح دقيقة لموقع العقار وتحديد مواصفاته وطبيعة المباني الموجودة حوله.
  • حصر كافة مواصفات العقار بشكل دقيق.
  • مطابقة العقار على أرض الواقع بما هو مُقيد في المستندات والتأكد من صحة كافة البيانات الخاصة به والتي تم استلامها من المالك.
  • إجراء دراسة تحليلية للعقار من حيث: 
  • موقع العقار، مواصفاته وخصائصه الوظيفية والجمالية، مدى توفر الخدمات والمرافق العامة في موقع العقار، وقدرة العقار على تحقيق الإيرادات. 
  • استخدام الطرق المعتمدة لتقييم العقار، واعتماد الوسط الحسابي لها، وتحديد القيمة السوقية له مع إثبات التاريخ الذي تم إجراء التقييم فيه.
  • رفع تقرير شامل بالتقييم الخاص بالعقار. 

هل هناك ما يؤثر على عملية تقييم العقارات؟

ثمة عوامل تؤثر بشكل مباشر أو غير مباشر على ثمن العقارات، وبالتالي يختلف تقييمها، وإليك أهم هذه العوامل:

سرعة دورة رأس المال.

تغير القوانين والأنظمة التشريعية ذات الصلة بالبناء والتراخيص والإيجارات وما إلى ذلك.

متوسط الدخل للأشخاص، والذوق العام.العائد الخاص بالعقار.

مساحة العقار وموقعه.

العرض والطلب والمنافسة.

وجود المباني المجاورة السيئة قد يقلل من قيمة العقارات.

في النهاية، فإذا كنت ترغب في شراء عقار جديد أو بيع عقارك فإن عملية تقييم العقارات تعد مرحلة أساسية يتعين عليك الاهتمام بها في ظل كافة ما يستجد من تغيرات في سوق العقارات، لذا ننصحك بالتعاون مع خبير تقييم عقارات يضع بين يديك خبرته في تحديد القيمة السوقية لعقارك واتخاذ القرار المناسب بناءً على ذلك.





تعليقات
* لن يتم نشر هذا البريد الإلكتروني على الموقع.