إجراءات تحصيل الإيجارات حال امتناع المستأجر أو تأخره في الدفع
يعمد مديرو العقارات إلى ضمان عمليات تحصيل الايجارات بشكل دوري من خلال عدد من الإجراءات التي تتمثل في فحص واختيار المستأجرين الجيدين، واستخدام أفضل برامج تحصيل الايجارات وما إلى ذلك بهدف ضمان توفر التدفق النقدي المناسب لصاحب العقار، فيما يلي تفصيلٌ لمفهوم عملية تحصيل الإيجار، وما هي الإجراءات المناسبة في حال امتنع المستأجر أو تأخر في الدفع؟
ماذا يعني تحصيل الايجارات؟
ينبغي أن تمتلك شركات ادارة العقارات الاحترافية مهارات تحصيل الايجارات والتي تتمثل في توفير آلية مناسبة لمتابعة عملية دفع المستأجرين للمبالغ المالية المُتفق عليها لقاء تأجيرهم وحدة عقارية سكنية أو تجارية.
يفضل الكثيرون الاستعانة بمتخصصين للحصول على خدمة تحصيل الايجارات خاصةً إذا كانوا يمتلكون أكثر من وحدات إيجارية في مناطق متفرقة، ولم يكن لديهم الوقت الكافي لإدارة عقاراتهم أو لم تكن لديهم خلفية كافية حول قوانين الإيجار وآليات تحصيله.
كيف يتم تحصيل الايجارت؟
تتعدد طرق دفع الإيجارات وتتنوع ما بين طرق تقليدية وأخرى تعتمد التقنيات الحديثة والبرامج الذكية، ومن بين الطرق الشائعة ما يلي:
دفع الإيجار عبر تسليمه بشكل شخصي وجها لوجه- لصاحب أو مدير العقار.
- الدفع عبر إيداع المستحقات في البريد.
- الدفع عبر الشيكات البنكية.
- الدفع عبر شبكة الإنترنت.
- الدفع عبر تطبيقات وبرامج تحصيل الايجارات، وهي الطريقة المعتمدة في كثير من شركات ادارة العقارات لما تتمتع به من مميزات وفوائد تعود على كل من المالك والمستأجر.
الإجراءات المناسبة في حال امتناع المستاجر عن دفع الايجار
يعد تأجير العقارات استثمارًا مفضلًا للكثيرين من أصحاب العقارات السكنية والتجارية، ولكنه قد يكون مرهقًا خاصةً مع وجود مستأجرين مماطلين أو غير مبالين، قد يتأخرون في دفع الإيجار أو يمتنعون تمامًا.
وإذا امتنع المستأجر عن دفع الإيجار في السعودية فإنه يكون بذلك قد أخل بأحد بنود عقد الإيجار، ويحق حينئذ للمالك أن يفسخ عقد الإيجار، فكيف يضمن صاحب العقار حقه ويحمي مصالحه في هذه الحالة، وما هو الإجراء القانوني المناسب الذي يمكن اتخاذه؟
في حال امتناع المستاجر عن دفع الايجار فإنه يعرض نفسه لما يلي:
- فسخ عقد الإيجار.
- قيام مالك العقار بإخلائه وفقًا لما يقتضيه قانون الإيجار في النظام السعودي.
- الذهاب إلى المحكمة لإتمام إجراءات الإخلاء.
- دفع تعويضات للمالك.
- سيكون لدى المستأجر تاريخ طويل من المدفوعات المتأخرة، الأمر الذي يؤثر عليه سلبًا في حال بحثه عن عقار آخر لتأجيره.
لذا فإن النصيحة المُوجهة للمستأجر تتمثل في ضرورة سداد المستحقات في مواعيدها المحددة، والاتفاق مع مالك العقار أو مديره على آلية مناسبة للسداد.
عدم تحصيل الايجارات ضمن الحالات التي يحق فيها للمؤجر إخلاء عقاره في السعودية
تتمثل عملية التأجير في انتفاع شخص بمحل ما لمدة معينة مقابل مبلغ متفق عليه، ويتم إثباته في عقد مكتوب وموضح لكافة الشروط والأحكام والحقوق والالتزامات التي تحمي مصالح كلا الطرفين المتعاقدين.
ويمكن لمالك العقار إخلاء عقاره وطرد المستأجر في حال أخل المستأجر ببعض بنود عقد الإيجار ومن ذلك:
- عدم دفع المستأجر للإيجار لفترة تصل إلى 30 يوم من تاريخ إخطاره بذلك.
- تأجير المستأجر هذا العقار لشخص آخر "التأجير من الباطن".
- عدم ترك المستأجر للعقار في حال انتهاء العقد وعدم تجديده.
- استخدام المستأجر للعقار في غير الغرض الذي تم الاتفاق عليه في العقد.
- قيام المستأجر بتعديلات في العقار دون موافقة المالك.
- إضرار المستأجر بالعقار بأي شكل من الأشكال.
خطوات ينبغي اتخاذها قبل مرحلة التقاضي في حال عدم تحصيل الايجارات
هناك بعض الخطوات التي يمكن لمالك العقار أو شركات ادارة العقارات اتخاذها في حال تأخر المستاجر في دفع الايجار أو امتنع عن دفعه، يتمثل أهمها فيما يلي:
النظر إلى تاريخ المستأجر، وهل هذه هي المرة الأولى التي لم يقم فيها بالدفع، فإن كان الأمر كذلك فعليك كصاحب عقار أن تقوم بإخطاره عبر رسائل الهاتف أو البريد الإلكتروني.
في حال لم تكن هذه هي المرة الأولى، وكان المستأجر معتادًا على التأخر أو المماطلة في الدفع، يمكنك التواصل معه بلباقة وحكمة للاطلاع على سبب عدم الدفع.
في حال لم تكن الأسباب مقنعة أو تأخر المستاجر في دفع الايجار أيضًا، فيكون الإجراء التالي هو إرسال إخطار بشكل رسمي تطلب فيه من المستأجر الدفع أو إخلاء العقار، مع تحديد مهلة لتنفيذ ذلك.
إذا لم يستجب المستأجر بعد ذلك وامتنع عن الدفع أو المغادرة، فيمكنك فسخ العقد بشكل قانوني، ورفع دعوى أمام المحكمة المختصة لاتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة.
في هذه الحالة يكون من الجيد استشارة محامي متخصص في عملية الإخلاء، ليقوم باتخاذ الخطوات الصحيحة التي تضمن حقوق مالك العقار وكذلك حق المستأجر في إعطائه مهلة محددة لنقل أغراضه الشخصية ومغادرة العقار بعد صدور الحكم من المحكمة المختصة.
كصاحب عقار أو عقارات مؤجرة، سواء كانت سكنية أو تجارية، وترغب في استثمار ذلك بشكل جيد، فإن الحل الأمثل هو اختيار مستأجرين جيدين يحافظون على أصولك ويدفعون المستحقات في مواعيدها المحددة، لضمان حصولك على التدفق النقدي المناسب.
ومع ذلك فهي مسؤولية كبيرة خاصةً مع تأخر المستاجر في دفع الايجار أكثر من مرة أو امتناعه تمامًا، وهذا يتطلب منك الكثير من الوقت والجهد والمال، فضلًا عن المهارات التي يتعين عليك امتلاكها للتعامل مع مثل هذه المواقف.
لذا يكون من الأفضل في هذه الحالات التعاقد مع إحدى شركات ادارة العقارات التي تقدم لك خدماتها باحترافية في كل ما يتعلق بعملية التأجير وعلى رأسها متابعة تحصيل الايجارات.
تعتمد هذه الشركات أفضل برامج تحصيل الايجارات التي تساعدها على عمليات المتابعة والتوثيق، فهي تنوب عنك كمالك عقار في كل ما يتعلق بتأجير عقاراتك وتحقق لك أهدافك الاستثمارية على أفضل وجه ممكن.
عدم التزام المستأجر بمواعيد تحصيل الايجارات، هل يجوز طرده دون اللجوء إلى القضاء؟
بدايةً، ينبغي الاهتمام بصياغة عقد الإيجار وإقرار الطرفين بكل ما يتضمنه، وتوثيقه بحيث يكون قابلًا للتنفيذ لدى الجهات القانونية المختصة.
هذا الإجراء السابق يحمي كلا الطرفين من الوقوع في النزاعات والخلافات المحتملة ويحمي مصالحهمَا، ولكن هناك حالات يخل فيها المستأجر ببعض بنود العقد خاصة فيما يتعلق بـ تحصيل الايجارات، فهل يجوز في هذه الحالة طرد المستأجر دون اللجوء للقضاء؟
ذكرنا في فقرة سابقة عددًا من الأسباب التي تخول للمالك طرد المستأجر، ومنها على سبيل المثال عدم الالتزام بسداد الإيجار، تأجير العقار من الباطن، استخدام العقار في غير الغرض المعد له أو المتفق عليه في بنود العقد، الإضرار بالعقار وما إلى ذلك مما يشير إلى وجود خرق لما تم الاتفاق عليه في العقد.
ففي حال لم يدفع المستأجر مبلغ الإيجار المتفق عليه في الوقت المحدد، فيمكن طرده، وذلك بعد إنذاره بالدفع خلال فترة زمنية محددة، أو فسخ العقد بشكل قانوني، الأمر الذي يعرض المستأجر إلى فقدان حقه في استخدام العقار المؤجر بعد ذلك.
وفي عدم استجابة المستأجر للإنذار، فإنه يحق للمالك رفع دعوى قضائية بموجب قانون إخلاء الملكية في أي محكمة إخلاء محلية، مع تقديمه ما يثبت أنه أبلغ المستأجر بتأخره عن دفع الإيجار، وفي حال كسب المالك القضية، فإنه يتعين على المستأجر إخلاء العقار في غضون خمسة أيام، كما يمكن للمستأجر تقديم اعتراض على حكم المحكمة خلال فترة زمنية لا تتجاوز العشرة أيام من تاريخ تلقيه الحكم.
نصائح هامة للمالك في حال عدم التزام المستأجر بمواعيد تحصيل الايجارات
تتمثل عقوبة عدم دفع الإيجار في النظام السعودي في إجبار المستأجر على إخلاء العقار، ومع ذلك نقدم لك بعض النصائح الهامة التي تساعدك كمالك عقار على اتخاذ الإجراءات السليمة في حال عدم التزام المستأجر بمواعيد تحصيل الايجارات:
- تأكد من سجلات الدفع الخاصة من امتناع المستاجر عن دفع الايجار قبل اتخاذ أي إجراء قانوني.
- تأكد أيضا من بنود عقد الإيجار الموثق، الذي تم إبرامه بينك وبين المستأجر، وأن المستأجر قد أخل ببعض هذه البنود.
- تواصل مع المستأجر للاطلاع على سبب تأخره أو امتناعه عن الدفع، وتأكد من نيته، وما إذا كان الأمر يستحق رفع دعوى قضائية أم سيستجيب المستأجر للدفع فيما بعد.
- في حال رغبتك في رفع دعوى قضائية، فيكون من الأفضل الاستعانة بشركة إدارة العقارات والتي يتوفر فيها محامون متخصصون وخبراء يرشدونك إلى الإجراءات التي ينبغي اتباعها وأهم المستندات والوثائق المطلوبة، كما يقومن بتمثيلك قانونيًّا أمام المحكمة، ويتابعون معك القضية حتى صدور الحكم وحصولك على كافة حقوقك.
- لا يجوز لك إجبار المستأجر على الإخلاء قبل صدور حكم من المحكمة بذلك.
دور شركات ادارة العقارات في تقديم خدمة تحصيل الايجارات
تقدم أفضل شركات ادارة العقارات الكثير من خدماتها فيما يتعلق بالعملية التأجيرية لضمان تحقيق الأهداف الاستثمارية لأصحاب العقارات، وفيما يلي أهم ما تقوم به هذه الشركات من مهام في هذا المجال:
- البحث عن المواقع الملائمة لمشاريع التّأجير.
- تسويق العقارات وتأجيرها.
- التقييم العقاري.
- صياغة وتوثيق العقود السكنية والتجارية.
- تحصيل الايجارات.
- متابعة المستأجرين.
- صيانة مختلف المرافق العقارية.
- خدمات الحراسة.
- خدمات تنظيف العقارات.
- تحقيق أعلى مستويات الأمن والسلامة للممتلكات العقارية.
- الإدارة القانونية للعقارات.
- تقديم الاستشارات القانونية فيما يتعلق بعملية التأجير.
- تقليل معدلات دوران المستأجرين والحفاظ عليهم.
- تمثيل المالك أمام الجهات الحكومية.
- إعداد البيانات والتقارير المالية.
- مراقبة تواريخ العقود وبيانات العقارات.
- إدارة المنتجعات والشاليهات.
- ضمان التدفقات النقدية والمحافظة على الأصول ورفع قيمتها السوقية.
هذه الخدمات وغيرها يمكنك الحصول عليها في حال العثور على شركات ادارة العقارات الاحترافية، والتي تمتلك سجلًّا حافلًا من النجاح في هذا المجال ولديها خبرات طويلة في التواصل الجيد مع العملاء، وقدرة عالية في التفاوض والإجابة عن كافة الاستفسارات التي يطرحها العميل.
على صعيد آخر، ينبغي أن تبحث عن الشركات التي لديها تجارب حقيقية ناجحة مع عملاء سابقين في تأجير العقارات، وجذب المستأجرين والحفاظ عليهم، والحفاظ على القيمة السوقية للعقار، وهذا يتطلب أن تكون الشركة على دراية كافية باتجاهات السوق وأنماطه.
يمكنك الاعتماد على مراجعات العملاء وتقييماتهِم الإيجابية -سواء على شبكة الإنترنت أو على أرض الواقع- في اختيار شركتك المفضلة للحصول على خدمات تحصيل الايجارات وغيرها من الخدمات التي تحقق أهدافك الاستثمارية على أفضل وجه ممكن.
في النهاية تذكّر أن عملية تحصيل الايجارات تحتاج إلى مهارات خاصة لتحقيق التدفق النقدي المناسب، لذا فإن تعيين شركة متخصصة في هذا المجال هو قرار صائب لمن يمتلك أكثر من وحدة إيجارية في مناطق متفرقة، وليس لديه الوقت أو الخبرة الكافية لإدارة عقاراته المؤجرة.
