إذا كنت ترغب في زيادة العائد على الاستثمار العقاري الخاص بك، فيمكنك التعرف من خلال هذا المقال على أهم مهارات تأجير الوحدات العقارية، وتحديد الفئة المستهدفة للمستأجرين عبر خطوات محددة هي خلاصة لخبراتِ المتخصصين والخبراء في هذا المجال.
ما هو عقد الإيجار؟
عقد الإيجار هو العقد الذي يستطيع المستأجر من خلاله الانتفاع بوحدات عقارية أو منقولات مملوكة للمؤجر لمدة محدودة مقابل إيجار معلوم، وهو من العقود الملزمة للطرفين "المؤجر والمستأجر" حيث يمكن المؤجر المستأجر من الانتفاع بالعين بصورة مؤقتة، ويقدم المستأجر للمؤجر مقابلًا ماليًّا نظير ذلك. ولعقد الإيجار أركانٌ مثل باقي العقود حيث يتطلب إبرامه عوامل متعددة أهمها: الرضا بين الأطراف، سبب العقد، محل العقد..الخ، وبمعنى آخر فإن لإبرام عقد الإيجار عدد من الشروط الواجب استيفائها والتي تتمثل فيما يلي: أهلية المتعاقدين، أن يكون المؤجر مالكًا أو وكيلًا أو ذو ولاية لما يؤجره، رضاء المتعاقدين، تحديد نوع المنفعة ومدتها وأجرتها، وفيما يلي توضيح لأهم مهارات تأجير الوحدات العقارية وتحديد الفئة المستهدفة للمستأجرين.
أهم خطوات تجهيز العقار الخاص بك للتأجير
قبل البحث عن المستأجرين، يتعين عليك أن يكون عقارك في وضع الاستعداد لعملية التأجير عبر الخطوات التالية: تنظيف العقار وتجهيزه للسكن وإجراء التعديلات أو التجديدات في حال تطلب الأمر ذلك، وإصلاح كافة الأعطال، والتأكد من أن العقار آمن للسكن فيه. تحديد سعر الإيجار المناسب عبر تقييم العقار في السوق، فوضع الأسعار غير الواقعية لا يؤهلك لجذب المستأجرين ويتسبب في أن يكون عقارك شاغرًا لفترات طويلة. من أهم مهارات تأجير الوحدات العقارية وضع بعض الأمور عين الاعتبار أثناء تحديد سعر الإيجار مثل موقع العقار، مساحته وعدد الغرف التي يتضمنها، توفر المرافق، وقربه من الخدمات..الخ. الاستعانة بوكيل عقارات موثوق، وإلا سوف يتعين عليك القيام بالكثير من المهام وعلى رأسها الإعلان عن عقارك عبر شبكة الإنترنت ووضع صور وأوصاف واضحة له. كن مستعدًّا لمقابلة المستأجرين المحتملين وتعرف على شخصياتهم ومدى مناسبتهم، كذلك كن على استعداد لتوضيح أهم ما يميز عقارك وللإجابة عن أي أسئلة يطرحها عليك المستأجرون. كن واضحًا أيضًا فيما يتعلق بمتطلباتك التي ترغب في أن يلتزم بها المستأجر وذكر ذلك في عقود الإيجار الموثقة. من الضروري تحديد طريقة الاتصال المناسبة مع المستأجر الجديد، وكذلك وضع القواعد الأساسية حول ما ينبغي فعله في حال تعطل شيء ما في العقار.
مهارات تحديد الفئة المستهدفة للمستأجرين في حال تقدم المستأجرين المحتملين وطلب تأجير العقار الخاص بك، يتعين عليك ضمن مهارات تأجير الوحدات العقارية معرفة ما إذا كان المستأجر مناسبًا لك، ومدى إمكانية إبرام عقد الإيجار معه من خلال النظر إلى الأمور التالية: حالة التوظيف الحالية للمستأجر. معرفة مدى التزام المستأجر من أصحاب العمل أو الملاك السابقين، حيث يساعد إجراء المقابلات معهم على اكتساب نظرة ثاقبة حول كيفية تصرف المستأجر. معرفة ما إذا كان المستأجر يمتلك تاريخ سداد سيء، فإذا كان الأمر كذلك فلن يكون هو الشخص المناسب لتأجير عقارك. لاحظ الفرق بين تاريخ الإيجار والإخلاء، حيث يجب عليك الابتعاد عن المستأجرين المتقدمين الذين لديهم تاريخ يشمل فترات الإيجار أو الإنهاء المبكر أو الإخلاء. التأكد من الحد الأدنى للدخل الشهري، وأن المستأجر لديه حد أدنى للدخل الإجمالي يبلغ ثلاثة أضعاف الإيجار الشهري، لضمان قدرته على سداد الإيجار إلى جانب التزاماته الأخرى. التأكد من الخلفية الجنائية للمستأجر، وأنه ليست له سوابق تمنعه من تأجير عقارك. بصفة عامة يبحث أصحاب العقارات عن مستأجر سيدفع الإيجار في الوقت المحدد، ويبلغ عن مخاوف الصيانة على الفور، ويهتم بالممتلكات كما لو كانت ملكًا له. ولمزيد من التوضيح يمكننا طرح بعض الأسئلة التي يتعين عليك طرحها على الملاك أو أصحاب العقارات الذين كانت لهم تجارب سابقة مع المستأجر المحتمل بالنسبة لك. يمكنك طرح العديد من الأسئلة عليهم من قبيل: هل كانت هناك مدفوعات إيجار متأخرة بشكل منتظم؟ هل كان المستأجر يحافظ على ممتلكات عقارك ولا يتسبب في إزعاج الجيران؟ هل كان المستأجر يحافظ على صيانة العقار بصفة دائمة؟ لماذا غادر المستأجر من العقار؟ هل ترغب في التأجير لهذا المستأجر مرة أخرى؟
كل هذه الإجابات مطلوبة لحصولك على مستأجر من شأنه أن يلتزم بالبنود التالية:
تسديد الدفعات الإيجارية في مواعيدها المتفق عليها في العقد مسبقا. الحفاظ على العين المؤجرة، واستعمالها للغرض المعد له وصيانتها وعدم تعريضها لأي نوع من أنواع الضرر. تسليم العين المؤجرة حال انتهاء العقد وبالحالة التي استلمها بها في بداية التعاقد. الالتزام بإخلاء العين المؤجرة في حال انتهاء مدة العقد وعدم رغبة المؤجر في التجديد لفترة أخرى.
أهم الإجراءات المطلوب اتباعها قبل توقيع عقد الإيجار
إذا عثرت على المستأجر ذو الصفات المطلوبة بالنسبة لك، وقررت إبرام عقد الإيجار معه، فإن من مهارات تأجير الوحدات العقارية أن تنتبه أولًا إلى بعض الإجراءات والبنود التي ينبغي وضعها عين الاعتبار قبل توقيع الإيجار: ينبغي أن يكون لديك قدر عالي من المهنية والاحترافية في إنشاء علاقة جيدة مع المستأجر تستطيع من خلالها فهم طبيعة شخصيته، كما ينبغي أن تمتلك أساليب ومهارات التفاوض الناجح معه للوصول إلى اتفاق مرضي بينك وبينه. بما أنك جهزت عقارك مسبقًا قبل عملية التأجير، من حيث عمليات التنظيف والصيانة وتجهيز الأثاث والمرافق وما إلى ذلك، فينبغي عليك توثيق كافة هذه الأمور في حال تسليم العقار إلى المستأجر. أيضا يتعين عليك التأكد من استلام عقارك كما كان في حال تأجيره عند انتهاء مدة العقد وإخلاء المستأجر للعقار. وضح للمستأجر كافة السياسات التي ترغب في أن يتبعها بشكل تفصيلي على سبيل المثال: هل يسمح له بإجراء تعديلات ظاهرية أو جذرية، وهل يمكنه إحضار حيوانات أليفة؟ وما إلى ذلك، مع توثيق ذلك في العقد. لا تعتمد أبدًا على الاتفاق الشفهي فهو اتفاق لا يعتد به قانونا، ينبغي توثيق كافة الاتفاقات والسياسات بشكل مكتوب ومفصل داخل عقد الإيجار الذي سيتم التوقيع عليه. جدير بالذكر أن عقد الإيجار يعد سندُا قانونيًّا يلزم كافة الأطراف المتعاقدة فيه بجميع البنود طوال فترة العقد، لذا عليك أن تتريث وتفكر جيدًا قبل التوقيع عليه، وأن تتأكد من الإجراءات القانونية التالية: التأكد من كافة بنود العقد وأنها تفي بمتطلباتك بشكل كامل. التأكد من أعمال الصيانة وأنها ملزمة من قبلك أو من قبل المستأجر. اختيار الطرق المناسبة والمواعيد المحددة لسداد دفعات الإيجار.
كيف تحدد جمهورك المستهدف من المستأجرين؟
من أهم مهارات تأجير الوحدات العقارية تحديد جمهورك المستهدف من المستأجرين، فما هي أهم الاستراتيجيات والأساليب التي تؤدي ذلك وتعمل على الترويج لعقاراتك بأفضل طريقة ممكنة؟
إجراء البحوث في السوق
وذلك يضمن لك التعرف على الأشخاص الذين يبحثون عن حلول لمتطلباتهم السكنية يمكنك الاستعانة في هذه الحالة بوسطاء عقاريين ممن يمتلكون سمعة طيبة في مجال عملهم.
حدد جمهورك المعين من المستأجرين فليس من المعقول أن تجذب جميع المستأجرين، لأنك لن تستطيع الاستيفاء بكافة متطلباتهم، لذا يكون من الضروري تحديد نوع جمهورك المستهدف الذي ترغب في التأجير له مثل فئة الطلبة الجامعيين، أو الأسر..الخ.
استخدم مواقع التواصل الاجتماعي
فهي وسيلة مناسبة ومجانية للترويج لعقاراتك وجذب أكبر عدد من جمهورك المستهدف من المستأجرين المحتملين، يمكنك أيضًا استخدام بعض الأدوات التي تساعدك على تحديد جمهورك المستهدف مثل أداة Google Trends والتي يمكنك من خلالها معرفة ما الذي يتم البحث عنه أكثر. في النهاية فإنه يتعين عليك اكتساب مختلف مهارات تأجير الوحدات العقارية إذا كنت ترغب في عملية تأجير ناجحة تعود عليك بالنفع، وأهم ما يمكنك عمله هو اختيار الأشخاص المناسبين لاستئجار عقاراتك والذين يتمتعون بحس المسؤولية تجاه العقار الذي يؤجرونه فضلًا عن التزامهم بأوقات تسديد الدفعات الإيجارية، وبمعنى آخر ينبغي اختيار مستأجرين لا يكونون عقبة في طريق استثمارك العقاري. على جانب آخر، ينبغي عليك كمدير أو صاحب عقارات أن تكون لديك خطة واضحة إذا كنت ترغب في عملية التأجير، وأن تكون على استعداد للأمور التي تكون على غير توقعاتك، فهذا من شأنه أن يكلل مجهوداتك بالنجاح في التعامل مع المستأجرين. في حال شعرت بتعثر في تأجير وحداتك العقارية، فيمكنك الاستعانة بذوي الخبرة من مديري العقارات، والذين يقدمون لك الحلول والخطط البديلة في حال حدوث مشكلة ما، كما يمكنك تفويضهم للقيام بمهام تأجير العقارات وإدارتها بدلًا منك.
