ما هي شروط الإعفاء من الضريبة العقارية والإجراءات كاملة

شروط الإعفاء من الضريبة العقارية، من أكثر الموضوعات التي يبحث عنها المواطنون والمستثمرون في المملكة العربية السعودية، خاصةً مع التطورات التشريعية التي يشهدها القطاع العقاري خلال السنوات الأخيرة.

ومع رؤية 2030 وبرامجها التنفيذية المتنوعة، أصبح النظام الضريبي أكثر وضوحًا وشفافية، الأمر الذي يستوجب على كل مالك عقار أن يكون على دراية تامة بالحقوق والالتزامات المترتبة على التصرفات العقارية.

وهذا ما سوف نوضحه في السطور التالية، حيث نستعرض بالتفصيل شروط الإعفاء من الضريبة العقارية والإجراءات الكاملة المطلوبة للاستفادة منها، مع تسليط الضوء بإيجاز على الفروق الجوهرية بين أنواع الضرائب والرسوم العقارية المطبقة في المملكة.

ما هو الفرق بين التصرفات العقارية والضريبة العقارية؟تفرض الضريبة العقارية في المملكة العربية السعودية بنسبة 5% على أي تصرف عقاري ينقل حق الملكية أو حق الانتفاع بالعقار، سواء كان بيعًا أو هبة بمقابل أو مبادلة أو تأجيرًا تمويليًّا منتهيًا بالتملك. 

وقد صدرت هذه الضريبة بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84) وتاريخ 14/02/1442هـ، ثم صدر المرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/03/1446هـ، الذي حلّ محل اللائحة التنفيذية السابقة، ودخل حيز النفاذ بتاريخ 10 إبريل 2025م.

أما رسوم الأراضي البيضاء، فهي تفرض على مالكي الأراضي غير المطورة داخل النطاقات العمرانية، وتهدف إلى تحفيز تطوير الأراضي وتنظيم السوق العقاري. 

وقد تم رفع نسبة الرسم السنوي إلى 10% من قيمة الأرض في الشريحة ذات الأولوية القصوى للتطوير العمراني، و7.5% في الشريحة ذات الأولوية العالية، و5% في الشريحة المتوسطة، و2.5% في الشريحة منخفضة الأولوية.

من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية؟البائع "المتصرف" هو المسؤول القانوني عن سداد ضريبة التصرفات العقارية أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ما لم يتفق الطرفان على ترتيب مختلف، لكن المسؤولية القانونية تبقى على عاتق البائع في جميع الأحوال، وتستحق الضريبة في تاريخ توثيق عقد التصرف لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد، وليس في تاريخ الاتفاق المبدئي.

شروط الإعفاء من الضريبة العقاريةمن الأهمية بمكان معرفة شروط الإعفاء من الضريبة العقارية، خاصةً إذا كنت تخطط لإتمام تصرف عقاري في المملكة، وقد نصت المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لـ نظام ضريبة التصرفات العقارية على قائمة شاملة بالحالات التي يعفى فيها التصرف العقاري من الضريبة كليًّا، وذلك على النحو التالي:

1. حالات توزيع التركة بين الورثة، شرط إرفاق قرار قسمة التركة الموثق كوثيقة أساسية لإتمام الطلب، وذلك لتسهيل إجراءات توزيع الميراث دون تحميل الورثة أعباء ضريبية إضافية.
2. إذا كان التصرف العقاري لصالح وقف عام أو خاص أو مشترك، شريطة أن يكون الوقف مسجلًا رسميًّا لدى الجهات المعنية بالأوقاف وخاضعًا لإشرافها، ويشمل ذلك التصرفات التي تتم لصالح الأوقاف الأهلية أو الخيرية.
3. التصرف العقاري من وإلى جمعية خيرية مرخص لها قانونًا، شرط أن تهدف أنشطتها الخيرية إلى تحقيق مصلحة عامة.
4. التصرف العقاري لجهة عامة أو لأي من الأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات أو المشروعات ذات النفع العام، بما في ذلك الوزارات والهيئات الحكومية والمؤسسات الأهلية التي تخدم المصلحة العامة.
5. قيام جهة حكومية بنقل ملكية العقارات بصفتها سلطة عامة، شرط وجود أداة نظامية تخولها ممارسة أنشطة السلطة العامة، وألا يتم التصرف وفقًا لمعايير اقتصادية أو تجارية، وانعدام المنافسة مع القطاع الخاص.
6. حالات نزع الملكية للمصلحة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار، وفقًا للأنظمة والأدوات النظامية الصادرة ذات العلاقة، بما في ذلك إعادة العقار إلى المالك الأصلي.
7. نقل ملكية العقار دون مقابل كهبة موثقة من الزوج إلى زوجته أو العكس، أو لأي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة، شرط عدم قيام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه هذا الإعفاء في حال تمت هبة العقار إليه مباشرة من الواهب الأول، وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.
8. التصرف العقاري الذي يتم تنفيذًا لوصيةٍ شرعية موثقة، حيث يتم نقل الملكية وفقًا لإرادة الموصي دون تحميل المستفيدين أعباء ضريبية.
9. حالات الاكتتاب العام، وتداول الأوراق المالية المدرجة، وتداول وحدات صناديق الاستثمار، وذلك لضمان عدم إعاقة حركة الأسواق المالية.
10. التصرف العقاري المؤقت فيما بين صندوق استثماري وأمين حفظ، أو العكس، أو فيما بين أمناء حفظ للصندوق نفسه، وفقًا لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.
11. التصرف العقاري الذي يقدَّم كحصة عينية في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة، شرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على خمس سنوات، وأن تحتفظ الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة تلك المدة.
12. الحالات التي يكون فيها أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين في المملكة، شرط المعاملة بالمثل.
13. التصرف العقاري الذي يقدَم اشتراكًا عينيًّا في رأس مال صندوق استثمار عقاري، وفقًا لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه.
14. التصرف العقاري المؤقت بغرض استخدام العقار ضمانًا لتمويل أو ائتمان، ما لم ينفَّذ على العقار نقل ملكية دائم للممول أو للغير.
15. إذا كان التصرف العقاري تنفيذًا لأمر بالبيع الجبري صادر من محكمة مختصة.
16. التصرفات العقارية الناتجة عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية، بهدف تشجيع النشاط الاقتصادي وتسهيل إعادة الهيكلة المؤسسية.
17. التصرف العقاري من شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة، شرط أن يملك هذا الشخص -بشكل مباشر أو غير مباشر- كافة حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكيته للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على خمس سنوات.
18. رد العقار إلى مالكه السابق إذا جاء كنتيجة مباشرة لإلغاء التصرف الموثق بطريقة التراضي بين الطرفين، شرط أن تتم عملية الإلغاء خلال مدة زمنية قصيرة لا تتجاوز تسعين يوما تبدأ من تاريخ توثيق التصرف الأصلي، وألا يطرأ أي تغيير يذكر على وصف العقار محل التصرف طوال هذه الفترة، بالإضافة إلى ضرورة رد كامل قيمة العقار للمشتري دون انتقاص.
19. 
    

الإجراءات الكاملة للحصول على الإعفاء من الضريبة العقارية ذكرنا في الفقرة السابقة أهم شروط الإعفاء من الضريبة العقارية في المملكة العربية السعودية، ولكن كيف يمكن الاستفادة من هذا الإعفاء عمليًّا؟ إليك فيما يلي الإجراءات الكاملة:

1. إنشاء حساب على منصة معاملات العقارات الإلكترونية التابعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك، باستخدام بيانات النفاذ الوطني الموحد.
2. تسجيل تفاصيل التصرف العقاري على المنصة، ويتضمن ذلك إدخال بيانات العقار ونوع التصرف، سواء كان خاضعًا للضريبة أو معفيًّا وبيانات أطراف التصرف.
3. تحديد ما إذا كان التصرف يندرج ضمن إحدى حالات الإعفاء المنصوص عليها في اللائحة التنفيذية، وتتيح المنصة للمستخدم التعرف على حالات الإعفاء من الضريبة تلقائيا بناءً على البيانات المدخلة.
4. رفع كافة المستندات المؤيدة لطلب الإعفاء، والتي تشمل على سبيل المثال: قرار قسمة التركة الموثق في حالة الإرث، أو وثيقة الوقف المسجلة في حالة الوقف، أو وثيقة الهبة الموثقة في حالة الهبة للأقارب، أو ما يثبت صلة القرابة بين أطراف التصرف.
5. تراجع المنصة الطلب وتتحقق من استيفاء الشروط، ثم تصدر شهادة إعفاء من ضريبة التصرفات العقارية، وهي الوثيقة التي يجب تقديمها لوزارة العدل أو الموثق المعتمد لإتمام عملية الإفراغ العقاري.
6. إتمام الإفراغ العقاري بعد الحصول على ما يفيد الإعفاء من سداد الضريبة، من خلال تقديمها إلى وزارة العدل أو الموثق المعتمد.

إعفاء المسكن الأول للمواطنين السعوديينإلى جانب حالات الإعفاء العامة المذكورة أعلاه، هناك ميزة خاصة للمواطنين السعوديين تتمثل في إعفاء المسكن الأول، حيث تتحمل الحكومة ضريبة التصرفات العقارية عن المواطن السعودي عند شراء مسكنه الأول، على أن يكون العقار جاهزًا للسكن وليس أرضًا أو تحت الإنشاء، وألا تتجاوز قيمة العقار مليون ريال سعودي.

في حال تجاوزت قيمة العقار مليون ريال، يتحمل المواطن ضريبة بنسبة 5% على المبلغ الذي يزيد عن مليون ريال فقط، بينما تتحمل الحكومة الضريبة على المليون الأول، ويتطلب الحصول على هذا الإعفاء الحصول على شهادة إعفاء صادرة من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ويتم التسجيل عبر منصة معاملات العقارات.

حالات لا ينطبق عليها نظام ضريبة التصرفات العقاريةهناك حالات لا ينطبق عليها نظام ضريبة التصرفات العقارية، أبرزها:

1. بيع العقار أو شرائه بهدف الربح، حيث يخضع أي تصرف عقاري بمقابل مالي للضريبة بنسبة 5%، ما لم يندرج ضمن حالات الإعفاء المحددة.
2. شراء الأراضي لا يتمتع بإعفاء المسكن الأول، ويخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.
3. الهبة التي تتم لشخص لا تربطه صلة قرابة بالمتصرف حتى الدرجة الثالثة.
4. إذا قام المتصرف له بإعادة التصرف بالهبة في العقار لشخص لم يكن سيسري عليه الإعفاء خلال ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

نصائح هامة للاستفادة من الإعفاءات في نظام ضريبة التصرفات العقارية بناءً على شروط الإعفاء من الضريبة العقارية والإجراءات المذكورة، إليك بعض النصائح العملية:

1. تحقّق من أهليتك للإعفاء عبر منصة التصرفات العقارية قبل إتمام أي تصرف عقاري.
2. احرص على توثيق جميع المستندات المؤيدة للإعفاء لدى الجهات المختصة قبل تقديم الطلب.
3. ينصح بالاستعانة بمستشار عقاري متخصص لفهم شروط الإعفاء من الضريبة العقارية بدقة خاصةً في بعض الحالات التي تتسم بالتعقيد.
4. تابع التحديثات المستمرة على الأنظمة واللوائح الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
5. احتفظ بنسخ من جميع المستندات والشهادات المتعلقة بالتصرف العقاري، حيث يحق للهيئة مراجعة هذه المعاملات.

نلاحظ مما سبق وضوح ودقة شروط الإعفاء من الضريبة العقارية في المملكة العربية السعودية في اللائحة التنفيذية لـ نظام ضريبة التصرفات العقارية، وقد شملت هذه الشروط مجموعة واسعة من الحالات التي تراعي الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية والتنظيمية.

جدير بالذكر أن الالتزام بهذه الشروط والإجراءات يحميك من الغرامات الضريبية، ويضمن لك إتمام التصرفات العقارية بشكل قانوني وشفاف، لذا نوصيك دائمًا بالاطلاع بشكل دوري على التحديثات الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، والاستعانة بالمتخصصين عند الحاجة لضمان الاستفادة الكاملة من الإعفاءات المتاحة وفقًا لـ شروط الإعفاء من الضريبة العقارية المعمول بها.

أما إذا كنت تبحث عن استشارة متخصصة لمساعدتك في فهم شروط الإعفاء من الضريبة العقارية وإتمام إجراءات الإعفاء بسلاسة وموثوقية، فيمكنك التواصل الآن مع فريق مكتب عفيف لإدارة العقارات، المتخصص في الأنظمة الضريبية العقارية والتوثيق العقاري، فضلًا عن امتلاكهم خبرة واسعة في التعامل مع منصة معاملات العقارات الإلكترونية وهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.