من يتحمل ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية؟

من يتحمل ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودي؟ سؤال كثيرًا ما يُطرح قبل الإقدام على أي صفقة عقارية في المملكة العربية السعودية، وهو سؤال مهم لكل من الأفراد الذين يشترون منزلهم الأول والمستثمرين والشركات التي تتعامل مع العقارات التجارية أو الأراضي.

نجيب في السطور التالية بالتفصيل حول الوضع القانوني لـ ضريبة التصرفات العقارية وعلاقتها بكل من البائع والمشتري، والرسوم الأخرى ذات الصلة بالمعاملات العقارية، وهل يمكن للعقود العقارية أن تغير توزيع الأعباء المالية بين الطرفين؟

تعريف ضريبة التصرفات العقارية في المملكةترتبط ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بعمليات نقل الملكية "مثل البيع أو الشراء"، وتطبق على جميع العقارات دون استثناء، سواء كانت سكنية أو تجارية، جاهزة أم قيد الإنشاء، جديدة أو قديمة، وتحسب بنسبة 5% على قيمة العقار السوقية المتفق عليها، وتسدد مرة واحدة فقط عند إتمام الصفقة وتسجيلها.

أهمية ضريبة العقار

تعد ضريبة العقار أداة اقتصادية هامة لاستدامة الموارد العامة والارتقاء بالمجتمع، وتحقق عند تطبيقها ضمن حدود متوازنة ومدروسة عدة أهداف، أبرزها:

• تمويل وتحديث الخدمات العامة والمرافق الأساسية التي يستفيد منها المجتمع ككل.
• تقليص الفوارق الطبقية وإعادة توزيع الثروة بصورة عادلة بين مختلف شرائح المجتمع.
• تحفيز المتعاملين في السوق على الشراء الاستثماري المدروس وتجنب المضاربات أو المبالغة غير المبررة.
• تحسين جودة الحياة وتطوير البيئة المحيطة بالعقارات، وتعزيز القيمة الجمالية والاقتصادية للمناطق المستهدفة.

التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة

لا تفرض ضريبة التصرفات العقارية على عمليات البيع والشراء فحسب، فهناك تصرفات أخرى تخضع للضريبة، منها على سبيل المثال:

• البيع، وهو نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر مقابل مبلغ مالي.
• الوصية، تنطبق الضريبة على نقل العقار بالوصية، ما لم تستوفِ العملية شروط الإعفاء المحددة.
• التأجير التمويلي، وهو شراء شركة التمويل للعقار وتأجيره للعميل بأقساط تنتهي بتملكه، ويخضع هذا العقد لضريبة التصرفات العقارية وفق الأحكام المنظمة له.
• الإجارة المنتهية بالتملك، وهو عقد يتملّك بموجبه المستأجر العقار بعد نهاية فترة الإيجار، وتخضع هذه العملية لضريبة التصرفات العقارية.
• عقود الانتفاع طويلة الأمد، وهي عقود تتيح استغلال العقار لفترة تتجاوز 50 سنة، وتُعد تصرفًا عقاريًّا يخضع للضريبة.

ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية؟

والسؤال الأهم هنا هو من يتحمل ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية؟: ويجيب المتخصصون أنها التزام قانوني يقع أساسًا على البائع، وهو المسؤول عن سدادها ضمن المواعيد المحددة تفاديًا للغرامات، ومع ذلك، يتيح النظام للطرفين الاتفاق على تحمّل المشتري للضريبة أو جزء منها ضمن شروط العقد، مع التأكيد على ضرورة التوثيق الرسمي واستشارة المختصين لضمان الامتثال للوائح والضوابط الضريبية.

المستثنون من ضريبة التصرفات العقارية في السعودية

ذكرنا سابقًا أن ضريبة العقار تفرض على كافة العمليات ذات الصلة بنقل ملكية العقار، سواء كانت عن طريق البيع أو الشراء أو الهبة أو ما إلى ذلك، وهي أحد الموارد المالية الرئيسية لدعم الإيرادات العامة للدولة، ومع ذلك استثنى المشرع بعض الحالات المعفاة من هذا النوع من الضرائب، وهي:

1. التصرفات العقارية بين الأقارب من الدرجة الأولى، مثل نقل ملكية العقار بين الآباء والأبناء أو بين الزوجين.
2. العقارات الممنوحة للجهات الخيرية والحكومية، وتشمل العقارات المهداة للجمعيات الخيرية المعتمدة أو الهيئات الحكومية.
3. العقارات المخصصة للنفع العام، وتضم العقارات الموجهة للمشاريع العامة أو الداخلة ضمن خطط التنمية الحكومية. 

القواعد الأساسية لـ احتساب ضريبة التصرفات العقارية السعودية

يتعين عليك قبل إتمام أي تصرف عقاري معرفة القواعد الأساسية لـ احتساب ضريبة العقار، ومن ذلك:

• نسبة ضريبة التصرفات العقارية 5% على كافة التعاملات العقارية، بصرف النظر عن طبيعة العقار أو حالته الفنية أو الغرض من استخدامه.
• تشمل الضريبة كافة التصرفات العقارية بلا استثناء، سواء كان العقار كلياً أو جزئيًّا، مفرزًا أو مشاعًا، واكتمال بنائه من عدمه، بما في ذلك المبيعات على الخارطة.
• تحسب الضريبة بناءً على القيمة الإجمالية المتفق عليها للعقار، شرط ألا تقل عن قيمته السوقية العادلة وقت إتمام التصرف.
• تستبعد تكاليف التمويل البنكي المقدم من الجهات المرخصة من وعاء الضريبة.
• تسدد الضريبة لمرة واحدة فقط للعملية العقارية الواحدة، متى ما ثبت اتحاد العقار وأطراف الصفقة وقيمتها.
• تنظم اللائحة التنفيذية أحكام الضريبة وشروطها الخاصة، لا سيما المتعلقة بالشركات العقارية.

كيف يتم احتساب ضريبة التصرفات العقارية السعودية؟

تحسب ضريبة التصرفات العقارية بواقع 5% من القيمة الإجمالية للعقار وفق القاعدة التنفيذية المعتمدة: "قيمة البيع المتفق عليها أو القيمة السوقية العادلة المعينة من الهيئة، أيهما أعلى".

فلا يعتمَد سعر البيع المدوّن في العقد تلقائيًّا؛ بل تقارنه هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بالقيمة السوقية للعقار وقت التصرف، وتفرض الضريبة على القيمة الأعلى بينهما.

وفي حال سداد الضريبة بناءً على سعر بيع يقل عن التقييم السوقي المعتمد، تطالب الهيئة البائع بدفع الفارق المالي المترتب على إعادة التقييم.

لذا، ينصح البائعون بالتحقق من مقاربة سعر البيع للقيمة السوقية قبل السداد؛ لتجنب إعادة التقييم اللاحقة وما يترتب عليها من مبالغ ضريبية إضافية.

أمثلة عملية على ضريبة التصرفات العقارية

فيما يلي توضيح بأمثلة عملية تشرح كيفية احتساب ضريبة التصرفات العقارية بحالاتها المختلفة، بغض النظر عمن يتحمل ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية؟

المثال الأول: بيع أرض خام تبلغ قيمتها 800,000 ريال سعودي، وهو بيع مباشر خاضع للضريبة، ويتم احتسابها على النحو التالي: 800,000 × 5%، ليصبح إجمالي الضريبة المستحقة: 40,000 ريال.

المثال الثاني: بيع معترض على التقييم، حيث يبلغ سعر البيع المتفق عليه 1,200,000 ريال، بينما يبلغ التقييم السوقي المعتمد من الهيئة 1,400,000 ريال، وتحسب الضريبة على القيمة الأعلى على النحو التالي: 1,400,000 × 5%، ليصبح إجمالي الضريبة المستحقة 70,000 ريال. 

المثال الثالث: شراء مسكن أول تجاوز السقف المحدد " الإعفاء الجزئي"، حيث تبلغ قيمة الفيلا السكنية مبلغ، وللمشتري حق الاستفادة من تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول حتى 1,000,000 ريال، لتكون قيمة الوعاء الضريبي الخاضع 800,000 ريال، بواقع 800,000 × 5%، فيصبح إجمالي الضريبة المستحقة على المواطن 40,000 ريال.

المثال الرابع: نقل ملكية بين الزوجين، لعقار سكني تبلغ قيمته 2,500,000 ريال، وهنا تكون حالة التصرف "إفراغ العقار "هبة" من الزوج لزوجته"، وفي هذه الحالة تصبح إجمالي الضريبة المستحقة 0 ريال "معفاة كليا لكونها نقل ملكية بين الأقارب من الدرجة الأولى".     

شروط تسجيل عقار في ضريبة التصرفات العقارية

ينبغي استيفاء مجموعة من المتطلبات اللازمة لتسجيل العقار إلكترونيًّا عبر منصة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل البدء بالإجراءات، ومن ذلك:

1. إدخال الهويات الرسمية ووسائل التواصل المعتمدة، بما في ذلك الأرقام والمقرات والعناوين الإلكترونية لكلٍّ من البائع والمشتري.
2. إرفاق نسخة الصك العقاري المعتمد أو العقود والوثائق الموثقة التي تثبت ملكية العقار وصحة التصرف المبرم.
3. تحديد نوع الإجراء المعني بالنقل كالبيع، أو الهبة، أو الرهن، أو غيرها من أشكال التداول العقاري.
4. تحديد نوع العقار والاستخدام المخصص للعقار، سواء كان سكني، تجاري، أراضٍ، إلخ، لتحديد المعاملة الضريبية بدقة.
5. الموافقة على الشروط واللوائح الضريبية النافذة والمعلنة من الجهة المختصة.

كيف تسجل عقارك في ضريبة التصرفات العقارية؟

يمكنك بسهولة تسجيل عقارك في ضريبة التصرفات العقارية إلكترونيًّا، عبر الخطوات التالية:

1. الدخول إلى الموقع الإلكتروني للهيئة العامة للزكاة والدخل.
2. اختيار خدمة "ضريبة التصرفات العقارية" من قائمة "الخدمات الإلكترونية".
3. اختيار خدمة "طلب تسجيل العقار"، ثم "الذهاب للخدمة" من أسفل الصفحة.
4. اختيار آلية التوثيق المناسبة للتصرف العقاري، سواء عبر الإفراغ لدى كتابة العدل أو الموثق المعتمد، أو منصات الإفراغ الإلكتروني لوزارة العدل، أو التوثيق الخاص بالحالات الأخرى.
5. إدخال البيانات الأساسية، بما في ذلك: صفة مقدم الطلب، ومعلومات الهوية الرسمية، ونوعها، إضافة إلى رقم الصك العقاري، ثم قراءة الشروط والأحكام والموافقة عليها.
6. إدخال رمز التوثيق المرسل عبر الرسائل النصية إلى الجوال المعتمد، ومراجعة صحة البيانات المدخلة واعتمادها.
7. تحديد تصنيف العقار وحالته الفنية من القوائم المحددة.
8. إصدار فاتورة السداد الآلية في حال كان التصرف العقاري خاضعًا للضريبة.
9. استلام رسالة نصية تتضمن "رقم الطلب" لـتأكيد اكتمال عملية التسجيل وبدء المتابعة.

إعفاء المسكن الأول من ضريبة التصرفات العقارية

تمثل مبادرة تحمل الدولة لـ ضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول خطوة استراتيجية لتخفيف الأعباء المالية عن المواطنين السعوديين وتشجيعهم على تملك المنازل.

وتتمثل المبادرة في عدم دفع ضريبة القيمة المضافة وقيمتها 5% على المسكن الأول شرط ألا تتجاوز قيمة هذا المسكن 850,000 ريال سعودي.

يشترط للحصول على هذا الإعفاء:

1. أن يكون المشتري سعودي الجنسية.
2. ألا يسبق له امتلاك أي مسكن آخر.
3. أن يقدم طلب للحصول على شهادة الإعفاء الضريبي عبر الموقع الرسمي لوزارة الإسكان.

دور شركة بن عفيف لإدارة الأملاك في الامتثال لضريبة العقار

ضريبة العقار على البائع أو المشتري في السعودية؟ يجيبك فريق شركة بن عفيف عن هذا السؤال، حيث تؤكد القاعدة العامة على أن البائع هو من يلتزم بدفع ضريبة العقار، ولا يسقط هذا الالتزام أمام الهيئة حتى لو اتفق البائع والمشتري على خلاف ذلك. 

في الختام، نذكرك بأهمية الاستعانة بشركة متخصصة في إدارة الأملاك لمساعدتك في سداد ضريبة التصرفات العقارية، حيث يتطلب ذلك دقة عالية في حساب القيمة الخاضعة للضريبة وتقديم الإقرارات في مواعيدها المحددة.

تعمل هذه الشركات كحلقة وصل بين المالك والجهات الرسمية المعنية لتضمن سير الإجراءات بشكل قانوني سليم، وتحمل عنه عبء الانشغال بإجراءات التسجيل ومتابعة السداد عبر المنصات الإلكترونية، كما تحد من مخاطر الأخطاء أو التأخير التي قد تؤدي إلى غرامات مالية.

على أي حال، تعاونك مع شركة إدارة أملاك يضيف لك قيم المصداقية والشفافية في التعاملات العقارية حيث يتم توثيق كافة الخطوات بدقة وبالتالي حماية جميع الأطراف المتعاقدة والمساهمة في إتمام الصفقات بسلاسة.  

يمكنك الآن إدارة عقاراتك باحترافية مع شركة بن عفيف "فريق متخصص، تقارير دورية، تحصيل إيجارات، صيانة، متابعة قانونية" وكل ما تحتاجه في مكان واحد، تواصل معنا اليوم لنوفر لك إدارة متكاملة تعزز استثماراتك العقارية وتضمن راحة بالك بأعلى معايير الجودة والشفافية.